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　　作为城市建成区高质量发展的重要抓手ღღ★ღ，城市更新是城市工作中一场重要而持久的“攻坚战”ღღ★ღ。截至目前ღღ★ღ，天津国资系统综合片区类城市更新项目共21个ღღ★ღ，其中已开工14个ღღ★ღ；项目全部建成后ღღ★ღ，预计可盘活国企土地房产约235万平方米ღღ★ღ，为约37万名居民改善居住环境ღღ★ღ，创造就业岗位近4万个ღღ★ღ。

　　不止在天津ღღ★ღ，以“空间唤醒”为中期目标ღღ★ღ，当前多地城市更新工作正如火如荼推进ღღ★ღ，并已取得阶段性成效ღღ★ღ。但物理层面提升改造的完成并非“终结”ღღ★ღ，而是带动城市价值进一步跃升的新起点ღღ★ღ。要做好城市更新的“后半篇文章”ღღ★ღ，各地仍面临从“善建”转向“善营”的多重挑战ღღ★ღ。

　　当前ღღ★ღ，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段ღღ★ღ。随着城市更新进入“深水区”ღღ★ღ，项目往往面临空间紧张朝俞R车WRITEAS震动器ღღ★ღ、利益多元ღღ★ღ、资金有限等客观挑战ღღ★ღ。为“破题”ღღ★ღ，前期谋划ღღ★ღ、项目实施需更精细ღღ★ღ、更用心ღღ★ღ。

　　——“提前把脉”ღღ★ღ，回应重点民生诉求ღღ★ღ。以人民为中心是城市更新工作的立足点ღღ★ღ。为充分了解居民诉求尊龙凯时人生就是搏ღღ★ღ、把准主要矛盾ღღ★ღ，充分做好前期的城市体检ღღ★ღ、意见征集等工作尤为重要ღღ★ღ。

　　2024年初ღღ★ღ，天津南门外大街商圈北部片区城市更新项目正式开工ღღ★ღ，庆有西里小区的综合提升改造是项目任务之一ღღ★ღ。自项目启动之日起ღღ★ღ，设计施工人员几乎天天泡在小区里ღღ★ღ，对周边情况烂熟于心ღღ★ღ。为全面查找老旧小区的微观问题ღღ★ღ，工作人员深入了解居民人群构成ღღ★ღ、行为习惯与急难愁盼ღღ★ღ，通过访谈形成了切合实际的“问题清单”ღღ★ღ。

　　庆有西里老龄居民多ღღ★ღ、陪读居民多ღღ★ღ。经多轮沟通调研ღღ★ღ，项目团队发现ღღ★ღ，解决“一老一小”问题ღღ★ღ、充分利用公共区域延伸居民生活空间ღღ★ღ，是小区改造的关键ღღ★ღ。

　　“针对老年人群ღღ★ღ，我们增设适老化设施ღღ★ღ、引入社区养老机构ღღ★ღ；针对儿童ღღ★ღ，则开辟了分龄活动场地ღღ★ღ，打造安全有趣ღღ★ღ、富有教育意义的成长空间ღღ★ღ。”天津泰达城市更新建设发展有限公司南门外大街商圈北部片区城市更新项目执行总经理袁甲说ღღ★ღ。项目完成后ღღ★ღ，居民纷纷为更加便捷的生活环境点赞ღღ★ღ。

　　——“精准更新”ღღ★ღ，带动提升片区价值ღღ★ღ。当前尊龙凯时人生就是搏ღღ★ღ，不少大城市主城区内土地资源稀缺ღღ★ღ，城市更新项目往往规模小ღღ★ღ、形状不规则ღღ★ღ，多为“边角零碎”空间ღღ★ღ。为此ღღ★ღ，天津国资系统推出小片区“微更新”模式ღღ★ღ，“以点带面”完善城市功能ღღ★ღ。

　　走进耀华中学红桥学校周边地区城市更新项目内的红桥区立兴里小区ღღ★ღ，楼群间划出了整齐的停车位ღღ★ღ，公园里增添了健身设施……更新改造后ღღ★ღ，小区居民生活大变样ღღ★ღ。

　　“改造前小区总是乱糟糟ღღ★ღ，路面高低不平ღღ★ღ，现在周边环境焕然一新ღღ★ღ，大家茶余饭后都爱出来走上几圈ღღ★ღ。”立兴里居民何玉芬说ღღ★ღ。

　　此前ღღ★ღ，这块土地因小而零散被闲置多年ღღ★ღ，难以形成社会经济效益ღღ★ღ。“项目整理后土地仅2.8公顷ღღ★ღ，位于道路交口处ღღ★ღ。为支持地铁ღღ★ღ、学校出入口ღღ★ღ、城市公共绿地等建设ღღ★ღ，两侧仅剩余可建设用地1.1公顷ღღ★ღ。”天津市建筑设计研究院有限公司城市更新设计研究院院长李欣说ღღ★ღ。

　　通过精益求精的策划ღღ★ღ、设计ღღ★ღ、测算ღღ★ღ，项目同期建设了商业体与新住宅楼ღღ★ღ，以项目营收反哺老旧小区改造ღღ★ღ，实现了土地资源整合和价值重生ღღ★ღ。

　　“我们要像穿针引线的人一样ღღ★ღ，为城市‘打好补丁’ღღ★ღ，补齐城市短板ღღ★ღ、完善城市功能ღღ★ღ、改善城市风貌ღღ★ღ。”天津城投集团海河建投公司副总经理于大明说ღღ★ღ。

　　——“修旧如旧”ღღ★ღ，保存城市历史基因ღღ★ღ。天津拥有丰富的文化遗产ღღ★ღ、工业遗存和深厚的历史底蕴ღღ★ღ。在城市更新过程中ღღ★ღ，天津国资系统注重留住城市的“文化韵味”ღღ★ღ。

　　去年ღღ★ღ，经过10个月“抢救式修复”的蔡氏祠堂在烂漫春日里揭开面纱ღღ★ღ，成为集高端餐饮娱乐ღღ★ღ、时尚购物ღღ★ღ、艺术展览等业态于一体的商业综合体ღღ★ღ。谈起修缮经历ღღ★ღ，亿城（天津）文化旅游发展有限公司总经理徐尔康记忆犹新ღღ★ღ。“接手时ღღ★ღ，院落已严重老化破损ღღ★ღ，但我相信只要拂去岁月的尘土ღღ★ღ，昔日的古朴之美一定能重现ღღ★ღ。”

　　天津城投集团资产管理有限公司经管事业部负责人马涛介绍ღღ★ღ，蔡氏祠堂是天津五大道唯一的中式传统风貌建筑ღღ★ღ。项目初步规划敲定后ღღ★ღ，建筑设计专家用月余时间评定房屋受损等级ღღ★ღ、翻找历史图片档案ღღ★ღ，为蔡氏祠堂“量身定制”了详细修缮方案ღღ★ღ。

　　项目团队跑遍多地“淘金”ღღ★ღ，寻觅门前条石ღღ★ღ、徽派砖瓦等“老物件”ღღ★ღ；请来顶尖文物专家修复琉璃宝顶ღღ★ღ、立体砖雕等“三宗宝”……在徐尔康与项目团队的辗转奔波下ღღ★ღ，这座老建筑终于在海棠花中重新敞开大门ღღ★ღ。

　　“天津的五大道ღღ★ღ、意式风情区等历史文化街区承载着城市记忆与底蕴ღღ★ღ，是无法复制的珍贵资源尊龙凯时人生就是搏ღღ★ღ。在城市更新过程中ღღ★ღ，我们要在保护中发展ღღ★ღ、在发展中保护ღღ★ღ，将城市历史文化记忆延续下去ღღ★ღ。”天津市国资委副主任韩云翔说ღღ★ღ。

　　城市更新是一个长期ღღ★ღ、持久的动态过程ღღ★ღ。空间改造提升的完成固然是重要的阶段性成果ღღ★ღ，但绝非城市更新工作的“终止符”ღღ★ღ。从物理改造转向长效运营ღღ★ღ，做好城市更新“后半篇文章”仍面临不少系统性挑战ღღ★ღ。

　　——需建立稳定的“造血机能”ღღ★ღ。不少业内人士表示ღღ★ღ，城市更新改造目前大多依赖财政拨款ღღ★ღ、国企及政策性融资投入ღღ★ღ，但后期管理维护仍需持续资金供给ღღ★ღ；部分项目缺乏社会资本回报机制ღღ★ღ，往往面临“靠输血ღღ★ღ、难造血”困境ღღ★ღ。

　　于大明介绍ღღ★ღ，虽然配套绿地公园等后期可交由城管部门维护ღღ★ღ，但社区内部的硬件设施主要还需街道社区管理尊龙凯时人生就是搏ღღ★ღ。很多老旧小区仅靠区政府统一招标的准物业“兜底”ღღ★ღ，除楼道清扫ღღ★ღ、垃圾收运等基本服务外ღღ★ღ，准物业能够提供的物业管理服务有限ღღ★ღ，小区绿化ღღ★ღ、道路维护等工作难以移交ღღ★ღ。“我们也多次尝试与市场化物业公司接触ღღ★ღ，但多数老旧小区规模不大ღღ★ღ，物业公司入驻后难以实现收支平衡ღღ★ღ，除非将数十个小区‘打包’签约ღღ★ღ，否则物业公司普遍不愿介入ღღ★ღ。此外ღღ★ღ，准物业收取的清洁费用有限ღღ★ღ，引入物业公司将意味着物业费用大幅上涨尊龙凯时人生就是搏ღღ★ღ，对部分居民而言也不易接受ღღ★ღ。”袁甲说ღღ★ღ。

　　——“金凤凰”引来也要“留得住”ღღ★ღ。一方面ღღ★ღ，项目运营方招商难度有所增加ღღ★ღ。“近两年主理人模式开始兴起ღღ★ღ，但这种模式抗风险能力较低ღღ★ღ，我们在招商过程中必须仔细分辨ღღ★ღ、锤炼‘火眼金睛’ღღ★ღ。”天津城投集团资产管理有限公司副总经理马跃蒙说ღღ★ღ。

　　另一方面ღღ★ღ，“引得来”只是第一步ღღ★ღ，要让企业“留得住ღღ★ღ、长得好”ღღ★ღ，需要持续优化产业生态ღღ★ღ、完善配套服务支撑ღღ★ღ。“厂房易建ღღ★ღ，生态难成ღღ★ღ。”天津空天科技产业发展有限公司总经理助理韩振国坦言ღღ★ღ，这是许多更新后产业载体面临的共性挑战朝俞R车WRITEAS震动器ღღ★ღ。他观察到ღღ★ღ，有些城市更新项目前期改造轰轰烈烈ღღ★ღ，后期运营却对产业生态培育缺乏系统性规划ღღ★ღ，服务停留在基础物业管理层面ღღ★ღ，未能真正解决企业发展的深层次需求ღღ★ღ，导致企业入驻后“水土不服”或难以壮大ღღ★ღ。

　　——需从空间重生迈向“活力再造”ღღ★ღ。同处某城城南地区ღღ★ღ，更新后的园区街区有的活力满满ღღ★ღ，有的人气冷落ღღ★ღ；拥有罕见地质奇观和完整采煤工业系统的矿山公园ღღ★ღ，却有很多外地游客未曾听说……多位受访者认为ღღ★ღ，从过往案例看ღღ★ღ，居民生活ღღ★ღ、产业商业空间改造提升后ღღ★ღ，还需注入文化基因ღღ★ღ、注重功能运营ღღ★ღ，才能可持续提升社会与经济活力ღღ★ღ，以城市更新为抓手集聚城市人气ღღ★ღ。李欣等专家认为ღღ★ღ，项目后期运营需避免文化符号悬浮ღღ★ღ、业态需求错配ღღ★ღ，让改造后的城市板块“活起来”ღღ★ღ，从而延长城市更新“生命周期”ღღ★ღ。

　　城市更新非一日之功ღღ★ღ。受访人士认为朝俞R车WRITEAS震动器ღღ★ღ，未来可从完善产业服务保障朝俞R车WRITEAS震动器ღღ★ღ、构建科技创新生态ღღ★ღ、引导社会资本参与等角度积极开展工作ღღ★ღ，推动城市更新从“外科手术”转向循环发展与价值跃迁ღღ★ღ。

　　一是构建生态ღღ★ღ，打造科技产业创新集群ღღ★ღ。多位受访者认为ღღ★ღ，涉及产业载体的城市更新项目ღღ★ღ，其价值提升往往需要时间沉淀ღღ★ღ，不能仅看短期租金回报ღღ★ღ。“对于天津空天数字产业园这样聚焦前沿硬科技的载体ღღ★ღ，前期的‘耐心资本’投入和精准产业服务至关重要ღღ★ღ。我们希望通过培育高成长性企业ღღ★ღ、打造特色产业集群ღღ★ღ，实现资产价值的指数级增长和区域创新能级的跃升ღღ★ღ。”韩振国说ღღ★ღ。

　　韩振国认为ღღ★ღ，应构建“资本链＋产业链＋创新链”的深度融合生态ღღ★ღ。他介绍ღღ★ღ，空天数字产业园不仅为企业提供物理空间ღღ★ღ，更依托国资背景和产业洞见ღღ★ღ，联合专业投资机构设立了针对空天信息ღღ★ღ、智能科技等领域的专项产业基金ღღ★ღ；同时积极对接高校院所核心技术资源ღღ★ღ，搭建“概念验证—中试熟化—市场应用”的转化平台ღღ★ღ，主动开放数智园区ღღ★ღ、低空经济等应用场景ღღ★ღ。“这种‘基金投资＋技术转化＋场景赋能’的模式ღღ★ღ，能有效降低科技企业早期风险尊龙凯时人生就是搏ღღ★ღ，加速其成长ღღ★ღ，最终实现国有资产从‘物理空间’向‘创新生态’的价值跃迁ღღ★ღ，形成可持续的‘造血’机制ღღ★ღ。”

　　二是抓准定位ღღ★ღ，促进片区特色化ღღ★ღ、差异化发展ღღ★ღ。受访者建议ღღ★ღ，应结合历史文脉ღღ★ღ、现实风貌尊龙凯时人生就是搏ღღ★ღ、区内优势ღღ★ღ、上下游配套ღღ★ღ，确定更新后片区的核心产业ღღ★ღ、发展方向ღღ★ღ，并完善配套举措朝俞R车WRITEAS震动器ღღ★ღ。“宏观上看ღღ★ღ，和平区建筑文旅和金融板块表现较强ღღ★ღ；微观上看ღღ★ღ，津湾广场具有特色建筑风格和便利交通条件ღღ★ღ。经过反复调研ღღ★ღ，我们决定将文旅商融合作为津湾广场的主要发展方向ღღ★ღ。”马跃蒙说朝俞R车WRITEAS震动器ღღ★ღ。

　　此外ღღ★ღ，完善载体服务功能ღღ★ღ、突出产业特色属性也十分重要ღღ★ღ。天津轨道交通集团所属天津津轨商业管理有限公司副总经理王欣等介绍ღღ★ღ，天津国际航运大厦挂牌升级后ღღ★ღ，不仅联合多家单位成立国际航运集聚区综合服务中心ღღ★ღ，为企业提供“一站式”服务ღღ★ღ，还定期组织讲座等活动ღღ★ღ，促进上下游企业交流合作ღღ★ღ。“运营方要改变‘房东思维’ღღ★ღ，从‘找租户’向‘聚产业’转变ღღ★ღ，通过升级硬环境ღღ★ღ、优化软环境ღღ★ღ，吸引优质企业机构落户ღღ★ღ。”王欣说ღღ★ღ。

　　三是共建共享ღღ★ღ，激发社会资本创新活力ღღ★ღ。受访者建议ღღ★ღ，建立完善政府引导ღღ★ღ、市场运作ღღ★ღ、公众参与的可持续资金筹措模式ღღ★ღ，破解城市更新资金瓶颈ღღ★ღ，实现项目可持续发展ღღ★ღ。庆有西里社区党委书记崔月梅ღღ★ღ、袁甲等介绍ღღ★ღ，在厘清社区周边闲置资产产权的基础上ღღ★ღ，庆有西里社区引入了元正人和（天津）健康管理有限公司ღღ★ღ、“津心托”等社会化养老朝俞R车WRITEAS震动器ღღ★ღ、托育服务机构ღღ★ღ：由社区提供场地ღღ★ღ，企业出资装修改造ღღ★ღ，经营方通过投入社区活动ღღ★ღ、补贴等方式反哺社区基金ღღ★ღ，从而更好满足小区日常管理需求ღღ★ღ，其经验值得借鉴ღღ★ღ。

　　“未来可在资金筹措环节探索多元合作模式ღღ★ღ，畅通‘投ღღ★ღ、用ღღ★ღ、管ღღ★ღ、退’渠道ღღ★ღ，在政策支撑方面完善配套保障体系ღღ★ღ，为社会资本搭建规范参与的平台ღღ★ღ，引导其更有序ღღ★ღ、更可持续地投入城市更新领域尊龙凯时人生就是搏ღღ★ღ，形成多方共赢的良好格局ღღ★ღ。”天津市国资委党委书记ღღ★ღ、主任张勇说ღღ★ღ。

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