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　　近日ღღ，中央城市工作会议在北京举行ღღ，会议指出ღღ，“以坚持城市内涵式发展为主线ღღ，以推进城市更新为重要抓手ღღ，大力推动城市结构优化ღღ、动能转换ღღ、品质提升ღღ、绿色转型ღღ、文脉赓续ღღ、治理增效ღღ，牢牢守住城市安全底线ღღ，走出一条中国特色城市现代化新路子ღღ。”同时还强调“高质量开展城市更新”ღღ。自2020年10月中央第一次提出“实施城市更新行动”以来ღღ，这几年城市更新取得了很大的成就ღღ，各地涌现出很多城市更新项目ღღ。纵观这些项目主要涉及民生和基础设施类的更新ღღ，正是因为涉及民生和基础设施更新ღღ，比如老旧小区改造ღღ、道路更新ღღ、排水管网和城市防涝及山体滑坡防治等明天日全食ღღ，所以明天日全食ღღ，过去的城市更新中财政投入占比达到百分之六七十ღღ。但是ღღ，要构建可持续的城市更新模式ღღ，一直靠财政大幅度投入显然是很难持续的ღღ，下一步城市更新需要利用市场机制ღღ，调动民间的资源ღღ，包括国有企业投资ღღ。因为过去房地产市场形势好ღღ，地方政府土地卖得好ღღ，就可以有资金做很多项目投资ღღ。未来市场的参与ღღ、社会力量的投入都是非常重要的ღღ。

　　未来ღღ，如何探索城市更新的可持续发展之路ღღ，需要我们认真思考ღღ，过去城市更新的项目除了有一些优秀案例外ღღ，我们也看到了大量的不成功的案例ღღ。比如有些更新项目采取整体拆除ღღ、仿古重建的模式ღღ，拆除真实的历史建筑ღღ，建一些明清风格的古街尊龙 agღღ，引入旅游商铺ღღ，结果游客的差评率达到40%ღღ，开业一年之后ღღ，商户的存活率不到30%ღღ，沦落为一次性的打卡消费地ღღ。还有的项目通过一年的时间ღღ，完成整体旧厂房外立面的更新ღღ，引入文创企业ღღ，但是补贴一结束ღღ，80%的商铺因客流不足撤离ღღ，园区的空置率超过60%ღღ，更新后的增量变成了新的存量ღღ，沦为“僵尸项目”ღღ。有的地方投入百万打造灯光秀尊龙 agღღ、明星打卡活动ღღ，活动期间非常热闹ღღ，客流量达到日均十万人ღღ，但热闹之后ღღ，又变成新的存量ღღ。我们还看到有的地方以景观美化为核心ღღ，投入巨大的资金ღღ，建设喷泉ღღ、雕塑尊龙 agღღ、健身步道ღღ，但是没有健身社交场所明天日全食ღღ，广场非常宏伟明天日全食ღღ，但是没有休息停留的地方ღღ，强行植入网红打卡地ღღ，更新之后人流量仅为预计的20%ღღ，成为一个面子工程ღღ。类似的案例在各地比比皆是ღღ。

　　这就带来一个问题明天日全食ღღ，政府ღღ、企业和投资人都重视城市更新ღღ，也按照先进的理念推进城市更新ღღ。但是ღღ，为什么有的项目就难以成功？原因何在？我认为ღღ，核心问题就在于许多项目是按照房地产开发投资的理念和认知去做城市更新ღღ，按照做增量的理念去做存量盘活ღღ，这条路肯定是走不通的ღღ。我们面对的这些存量资产ღღ，就像是一台复杂的电脑ღღ，其实我们更新的不是硬件ღღ，或不仅仅是换硬件ღღ，重要的是重新写代码ღღ、编程序ღღ、装系统ღღ。所以ღღ，城市更新不能按照开发的思维去做ღღ，如果按开发的思维做就会出现失败ღღ，大量的投资没有达到实际应有的效果ღღ。

　　在城市更新领域重新写代码ღღ、编程序ღღ、装系统的操作ღღ，不仅是项目实施主体需要做的ღღ，其实也是政策及相关管理环节需要开展的ღღ。因为我们过去和城市建设有关的所有政策ღღ，基本上都是针对新建的ღღ，过去二三十年城市大规模的扩张ღღ，房地产的繁荣ღღ，所有的政策都是应对增量的ღღ。对存量怎么更新ღღ、怎么盘活ღღ，我们缺少政策和经验的支持ღღ。所以政策需要重新装系统ღღ，投资人运营也要重新装系统ღღ，要完全变成一个新的赛道ღღ、新的打法Z6尊龙官网人生就是搏官方网站ღღ。

　　近期ღღ，中办ღღ、国办发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）提出10大目标ღღ、6大原则ღღ、8大任务ღღ、4大支持保障措施ღღ。其中一个重要的目标是到2030年城市更新行动的实施取得重要进展ღღ。在《意见》的6大支持政策里面ღღ，对下一步的城市更新实施最重要的ღღ，我认为是两个政策ღღ：一是用地政策ღღ，二是金融政策ღღ。

　　《意见》从“规划引领ღღ、空间优化ღღ、权益保障”三个维度构建了整个用地政策的管理体系ღღ，强调允许混合开发与用途合理转换ღღ，建立项目清单+过渡期的弹性管控政策ღღ。目前各地都开始探索存量用地的混合利用ღღ，如有的地方推出M0用地ღღ，就是在绿地公园里面可以做商业ღღ，改变了过去单纯以功能划分用地性质的做法尊龙凯时人生就是博ღღ，ღღ，过去商业用地就是商业用地ღღ，绿化用地就是绿化用地ღღ，不能有其他的功能尊龙时凯官方网站ღღ，现在允许经批准混合利用ღღ。混合利用ღღ，土地的用途合理转换是否需要变更用地性质ღღ、补土地出让金？这次政策吸收了地方的经验ღღ，采取了项目清单+过渡期的政策ღღ，符合正面清单的更新项目有不变的五年过渡期ღღ。同时用地政策还明确了闲置土地收回ღღ、零星用地整合等措施ღღ，突破了过去单一用途管制的限制ღღ，打通了政策要素的堵点ღღ，特别是《意见》提出容积率的转移和奖励政策ღღ，非常有价值ღღ。目前各个地方出台关于推动城市更新的指导意见或者条例里面也有这一条ღღ，比如奖励容积率ღღ，但是有多少项目实际能获得容积率奖励？这次中办ღღ、国办再次明确了容积率的转移和奖励政策ღღ，如果有效落实ღღ，可以为城市更新提供灵活且有效的激励手段ღღ，有利于实现土地资源高效配置ღღ、平衡项目更新与保护要求ღღ，实现城市功能合理布局ღღ。

　　从国际经验来看ღღ，用经济手段解决现实的城市更新资金难题ღღ、平衡资金需求是非常重要的政策ღღ。这次《意见》里金融政策也有很多ღღ，概括起来主要是“采用财政资金撬动+金融工具创新+社会资本激活”的综合策略ღღ，为城市更新提供金融资金的赋能ღღ。

　　（1）财政资金撬动ღღ。在文件里面提到了三个方面ღღ：一是提出中央财政支持各地的城市更新ღღ。今年国家发改委列了城市更新专项ღღ，财政部发行的超长期国债可以用于地方的城市更新尊龙 agღღ，还有财政部ღღ、住建部支持的30个财政支持试点城市ღღ，每个城市每年支持8亿元ღღ、10亿元ღღ、12亿元不等专项用于城市更新等等ღღ。二是地方政府除了加大财政资金支持以外ღღ，可以统筹使用地方的各个领域的财政资金ღღ。地方整合各部门分散资金ღღ，可以实现基础设施ღღ、生态环境ღღ、公共服务设施等全面同步升级明天日全食ღღ，显著提升资金使用效率ღღ，而“专项债券支持”则拓宽了资金来源ღღ。三是明确提出要落实城市更新相关税费减免的政策ღღ，城市更新开发周期长ღღ，参与城市更新的企业税负非常重ღღ，除了所得税明天日全食ღღ、增值税之外还有房产税ღღ、城市维护建设税等等ღღ，目前已有的城市更新相关税费减免政策主要是“三免三减半”政策ღღ，凡是参与城市生态环境以及与惠民生有关的更新项目ღღ，企业所得税三年免税ღღ，三年减半缴纳ღღ。未来如果落实政策中能加大税费减免ღღ，则能降低市场主体投入的经营成本以及风险ღღ，长期看必将拉升项目估值ღღ，有利于项目的市场化运作ღღ，加快城市更新的步伐ღღ。

　　（2）金融工具创新尊龙 agღღ。主要是鼓励商业金融机构推出支持城市更新的金融产品ღღ。现在金融机构包括商业银行ღღ，对城市更新也是高度关注ღღ，因为他们投资或贷款也很难找到好的项目ღღ，《意见》提出强化信贷支持ღღ，可鼓励金融机构开发城市更新专项金融产品ღღ，同时鼓励他们提前介入城市更新的财务投资ღღ，引导资金流向潜力项目ღღ，激发市场活力ღღ。

　　（3）激活社会资本ღღ。《意见》提到让社会资金参与城市更新ღღ，推动符合条件的项目发行基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）ღღ、资产证券化产品明天日全食ღღ、公司信用债等ღღ。通过发行REITsღღ、资产证券化产品等金融工具可以打通社会资本进入城市更新的退出通道ღღ，鼓励社会资金进入城市更新ღღ，将项目的未来收益提前变现ღღ，将不动产流动起来ღღ，实现资金的良性循环ღღ。

　　总而言之ღღ，本次《意见》的发布ღღ，最大的意义就是顶层设计规格高ღღ。既然规格高ღღ，所以落实好这个《意见》就非常值得期待ღღ。城市更新政策是一套体系ღღ，目前需要的是国家层面的政策指引ღღ，从监管层明确方向ღღ；同时还需要城市层面的政策立法ღღ，让决策层面有法可依ღღ；更需要项目层面的政策执行ღღ，让实施主体能够得到足够的授权ღღ，依法创新ღღ，守法突破ღღ。这个《意见》的贯彻落实ღღ，有利于建立这样的完整可落地的政策体系ღღ，对下一步的城市更新会带来巨大的政策红利ღღ。

　　当然除了政策需要重塑以外ღღ，还需要运营体系的创建ღღ。光有政策支持没有运营的成功ღღ，同样是不可能有可持续的城市更新ღღ。运营同样需要创新ღღ，运营要改变过去的开发思维ღღ，要按照城市更新的理念来进行AG凯龙时代ღღ，ღღ。过去我们是围绕土地做房产ღღ，未来要围绕着产业做资产ღღ。

　　总之ღღ，城市更新不仅是物质更新ღღ，还包括很多方面尊龙 agღღ，其核心是生产力的更新ღღ，政策支持叠加金融和运营的创新ღღ，才是未来城市更新可持续发展之路ღღ。同时ღღ，城市更新将是助力国内大循环的重要之策ღღ，政策红利和市场机遇的到来ღღ，必将为企业开拓新的市场ღღ，希望企业能够抓住机遇ღღ。

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